Malamang ay narinig mo na ang tungkol sa mga mamumuhunan na bumibili ng mga bahay na mukhang nasisira na at, sa loob lamang ng ilang buwan, ginagawang moderno at kumikinang na mga tahanan ang mga ito. Ang kasanayang ito, na kilala sa buong mundo bilang house flipping , ay naging napakapopular sa Espanya at iba pang mga bansa bilang isang matalinong paraan upang palaguin ang kapital sa pamamagitan ng pagsasamantala sa mga di-kasakdalan sa kasalukuyang merkado ng real estate.
Sa esensya, ito ay isang laro ng halaga kung saan hinahanap ng mamumuhunan ang mga ari-arian na hindi napapansin ng iba dahil sa kanilang mahinang kondisyon. Sa pamamagitan ng paglalapat ng isang estratehiya sa pamumuhunan ng halaga at mahusay na pamamahala, ang isang lumang ari-arian ay maaaring maibalik sa dating ganda nito, na nagpapahintulot sa may-ari na ibenta ito muli sa isang presyong naaayon sa bagong kalidad nito para sa isang napakataas na kita .
Ano nga ba ang eksaktong kasama sa real estate flipping?
Simple lang ang konsepto: bumili nang mababa, pahusayin ang asset, at ibenta nang mataas. Bagama't nagmula ang termino sa Estados Unidos, kung saan karaniwan nang makita ang mga kilalang tao tulad nina Leonardo DiCaprio o Ellen DeGeneres na gumagawa nito, nakahanap ito ng mabungang lupain sa Espanya. Ang pangunahing layunin ay bigyan ng pangalawang buhay ang isang gusaling hindi na mapagkumpitensya, na ginagawang isang kaakit-akit na produkto para sa mga mamimili.
Mahalagang maunawaan na ang isang flipper ay hindi isang ahente ng real estate. Bagama't ang ahente ang humahawak sa pagbebenta at nangongolekta ng komisyon (karaniwan ay nasa pagitan ng 4% at 7%), ang flipping investor ang siyang umaako ng pinansyal na panganib at namamahala sa proyekto. Minsan, ang iisang tao lamang ang maaaring gumanap sa parehong tungkulin, ngunit ang mga ito ay ganap na magkaibang tungkulin.
Mahalagang tandaan na ang "flipping" ay hindi lamang sa real estate. Sa mundo ng pananalapi, inilalarawan nito ang pagbili ng mga shares sa isang initial public offering (IPO) at pagkatapos ay ibinebenta ang mga ito sa mga unang ilang araw para mabilis na kumita . Kahit sa UK, ginagamit ito nang may kabalintunaan upang tumukoy sa mga pulitikong nagpapalit ng kanilang tirahan upang samantalahin ang mga pampublikong benepisyo. Gayunpaman, kapag pinag-uusapan natin ang real estate, mahigpit nating tinutukoy ang pagtaas ng halaga sa pamamagitan ng mga renobasyon.
Mga kalamangan ng pagpili sa modelo ng negosyong ito
Isa sa mga pinakamalaking bentahe ay walang dudang ang posibilidad na kumita nang malaki sa maikling panahon . Kapag bumibili ng bahay na nangangailangan ng kumpletong renobasyon, ang presyo ng pagbili ay mas mababa kaysa sa isang ari-arian na nasa maayos na kondisyon. Kung ang mga gastos ay kalkulado nang tama, ang tubo ay maaaring maging napakalaki.
Bukod pa rito, isa itong nakakagulat na flexible na aktibidad. Hindi kailangang ito lang ang iyong pinagkukunan ng kita; maaari mo itong pagsamahin sa iyong kasalukuyang trabaho habang pinamamahalaan ang proyekto kasama ang mga propesyonal. Mula sa pananaw ng lipunan, panalo rin ito sa lahat: kumikita ang mamumuhunan, at makikinabang ang lungsod sa pamamagitan ng pagpapanumbalik ng mga iconic o sira-sirang gusali na kung hindi ay maaaring masira.
Hindi natin maaaring kalimutan ang aspeto ng kapaligiran. Ang pagsasaayos ay mas napapanatiling kaysa sa paggiba at pagtatayo mula sa simula, dahil mas kaunti ang basurang nalilikha nito. Bukod pa rito, kung ipapatupad mo ang mga pamantayan sa pagpapanatili sa sektor ng real estate , hindi mo lamang natutulungan ang planeta kundi pinapataas mo rin ang halaga ng muling pagbebenta ng ari-arian.
Mga pangunahing panganib at pag-iingat
Hindi puro saya at sigla lang ang nangyayari, at may mga patibong ang landas na ito. Ang pinakamalaking panganib ay ang labis na pagbabayad para sa ari-arian o paggastos ng higit sa kayang bayaran ng merkado sa mga renobasyon. Kung hindi mo alam ang tunay na halaga ng lugar, madaling magkaroon ng pamumuhunan na hindi mababawi ang panimulang puhunan, lalo na sa harap ng potensyal na pagbagsak ng sektor ng real estate.
Isa pang karaniwang panganib ay ang mga nakatagong depekto . Ito ay mga problema sa istruktura o mga isyu sa kahalumigmigan na hindi nakikita sa unang pagbisita sa site at lumilitaw lamang kapag sinimulan mo nang tanggalin ang mga dingding. Maaari nitong lubos na mapataas ang badyet at pahabain ang timeline ng proyekto, ibig sabihin ay mas matagal ang iyong pera kaysa sa inaasahan.
Sa Espanya, mahalagang maging maingat sa mga permit at makasaysayang pamana. Kung protektado ang bahay, maaaring hindi ka payagang baguhin ang ilang partikular na bintana o elemento ng arkitektura, na naglilimita sa iyong kakayahang gawing moderno ang ari-arian. Samakatuwid, mahalagang huwag ipagsapalaran ang iyong ipon at palaging magpanatili ng reserbang pera sa mga produktong pamumuhunan para sa mga hindi inaasahang gastusin.
Mga hakbang para sa matagumpay na pagsasagawa ng operasyon ng flipping
Para maiwasan ang pagkuha ng litrato sa dilim, mainam na sundin ang isang malinaw na roadmap. Una, saliksiking mabuti ang lokal na merkado upang matukoy ang lumalaking mga kapitbahayan at ang mga uri ng bahay na hinahanap ng mga mamimili. Pagkatapos, ituon ang iyong paghahanap ng ari-arian sa mga asset na may mataas na potensyal sa mga murang halaga.
- Pagsusuri ng numero: Kalkulahin ang ARV (Final Sale Value) at ibawas ang mga gastos sa pagbili at pagsasaayos upang makita ang posibilidad na mabuhay.
- Pamamahala ng oras: Planuhin nang mabuti ang trabaho, dahil ang bawat buwan ng pagkaantala ay perang nawawala sa interes at maintenance.
- Propesyonal na pangkat: Palibutan ang iyong sarili ng mga mapagkakatiwalaang arkitekto, abogado, at mga kompanya ng konstruksyon upang maiwasan ang mga legal o teknikal na sorpresa.
- Komersyalisasyon: Gumamit ng mga pamamaraan sa home staging at propesyonal na potograpiya upang mabilis na maibenta ang bahay.
Mga aspeto ng pananalapi at buwis sa Espanya
Maaaring maging mahirap ang pagkuha ng pondo para sa mga proyektong ito. Bagama't mayroong mga mortgage para sa mga renobasyon , ang mga bangko ay kadalasang nag-aalangan at nangangailangan ng detalyadong mga pagtatantya, karaniwang nagpopondo lamang ng 50% hanggang 60% ng tinatayang halaga. Para sa ilang mga mamumuhunan, ang pinakamahusay na opsyon ay ang pagbili ng ari-arian sa pamamagitan ng isang kumpanya , bagaman inirerekomenda na ang kumpanya ay magkaroon ng hindi bababa sa dalawang taon ng kita upang maging kwalipikado para sa mga pautang na may mas magagandang termino.
Tungkol sa buwis, mahalagang malaman ang Property Transfer Tax (ITP), na nag-iiba sa pagitan ng 6% at 10% depende sa autonomous community, at ang municipal capital gains tax. Kung regular mong isinasagawa ang mga transaksyong ito, maaaring ituring ito ng Tax Agency bilang isang propesyonal na aktibidad pang-ekonomiya , na hinihiling sa iyong magparehistro at magbayad ng buwis batay sa kita mula sa aktibidad sa halip na batay lamang sa capital gain.
May ilang mga advanced na estratehiya, tulad ng pagbili ng mga ari-arian nang walang deed sa pamamagitan ng mga pribadong kontrata na may buwanang multa. Nagbibigay ito sa mamumuhunan ng mas mahabang panahon upang makumpleto ang mga renobasyon at maibenta ang ari-arian bago tapusin ang deed, sa gayon ay mapapabuti ang daloy ng pera.
Para magtagumpay sa sektor na ito, mahalagang pagsamahin ang intuwisyon at mahigpit na teknikal na pagsusuri, na umaasa sa mga tool sa pagsubaybay sa mga portal ng real estate at mga network na hindi pa nababagay sa merkado. Ang susi ay nakasalalay sa paghahanap ng balanse sa pagitan ng pagbili sa mas mababang presyo, isang mahusay na renobasyon na naaayon sa badyet, at isang mabilis na pagbebenta batay sa aktwal na demand sa merkado, sa gayon ay tinitiyak ang isang positibo at napapanatiling balik sa puhunan.
