Malapit na bang bumagsak ang pamumuhunan sa mga kumpanya sa sektor ng real estate?

Nagawa ng pandemya na mailabas ang pinakamahusay sa pamumuhunan sa mga stock sa pandaigdigang merkado ng real estate. Mga may-ari ng bahay na may mas maraming pera na gagastusin, mas mababang mga rate ng mortgage na babayaran, at isang bagong kalayaan sa malayong trabaho na nakahanay upang lumipat sa mas malaki at mas magagandang bagay. Ngunit sa wakas ay may mga senyales na ang anyo nito ay nagsisimula nang mawalan ng singaw, dahil ang pagtaas ng mga rate ng interes at pagbagal ng paglago ng ekonomiya ay humihila sa merkado na mas mababa. Ang malaking tanong ngayon ay kung gaano ito kabilis magsimulang bumagsak...

Ano ang mga palatandaan na ang pamumuhunan sa mga stock ng real estate ay bumagal?​

Ang mga presyo ay bumabagsak sa pinakamainit na mga merkado 

Habang ang mga presyo sa merkado ng pabahay ay patuloy na tumataas sa US at karamihan sa Europa, nagsimula silang bumagsak sa Canada, New Zealand, Australia at Sweden, ang mga bansang nagkaroon ng pinakakaakit-akit na mga merkado sa mga nakaraang taon. Iyon ay nagpapahiwatig na ang pamumuhunan sa mga bahagi ng mga kumpanya sa sektor ng real estate ay nawawalan ng singaw habang ang mga rate ng interes sa mga lugar na iyon ay tumataas at ang mga pagdududa tungkol sa kalusugan ng mga pandaigdigang merkado ng real estate. Sa paglipas ng panahon, maaari nitong gawing mas maingat ang mga mamimili sa buong mundo, na magpapakalat ng mga kahinaan sa buong mundo.

Ang mga indicator ay nakaturo pababa⤵️​

Sa karamihan ng mga pangunahing industriyalisadong bansa sa mundo, tatlong bagay ang bumagsak kamakailan: 

• Ang bilang ng mga benta sa bahay.
• Ang tiwala ng mga nagtayo.
• Mga pag-apruba sa mortgage. 

Ang mga presyo ng bahay ay madalas na sumusunod sa mga maaga o nangungunang indicator na ito na may lag ng ilang buwan. Bilang karagdagan, tulad ng ipinaliwanag namin noong nakaraang linggo, ang mga kahinaan sa sektor ng pabahay ay may paraan ng paglabas sa mas malawak na ekonomiya, na maaaring magdagdag ng higit pang pababang presyon sa mga presyo ng pamumuhunan sa mga stock ng mga kumpanya ng real estate.

Ang pamumuhunan sa mga bahagi ng mga kumpanya sa sektor ng real estate ay nagiging hindi kayang bayaran羅​

Nahaharap sa mas mataas na mga presyo ng bahay at mas mataas na mga rate ng mortgage, ang mga prospective na mamimili ay nahihirapang bumili ng bahay. Sa katunayan, maraming mga ekonomista ang nagtuturo sa lumalalang mga sukat ng affordability, tulad ng price-to-income at price-to-rent ratios, bilang ebidensya na ang mga presyo ay umabot na sa teritoryo ng isang burbuja. Sa pananalapi, kapag ang mga presyo ng bahay ay hindi naaayon sa kinikita ng mga tao, sinasabi namin na sila ay naging hiwalay sa kanilang mga pangunahing kaalaman. At nagbabala kami na habang naghihiwalay sila, mas magiging brutal ang posibleng pagbabalik.

Walang balanse sa pagitan ng supply at demand sa pamumuhunan sa mga bahagi ng mga kumpanya sa sektor ng real estate⚖️​

Ang post-pandemic moment na ito ay kakaibang moment. Ang mataas na inflation at tumataas na mga rate ng mortgage ay nagdudulot ng malaking pinsala sa mga badyet ng consumer at nagpapabagal ng interes sa pamumuhunan sa mga stock ng real estate. Samantala, ang pipeline ng mga bahay na nasa ilalim ng konstruksiyon ay mabilis na tumaas habang ang mga pagkagambala sa supply chain ay nagsisimula nang humina. At habang mayroon pa ring kakulangan sa pabahay sa karamihan ng mga rehiyon, ang isang mas mabilis kaysa sa inaasahang pagtaas ng supply, kasama ng pagbaba ng demand, ay maaaring humantong sa mga mamumuhunan na muling suriin ang kanilang pananaw at maging mas pesimistiko tungkol sa pamumuhunan sa mga bahagi ng mga kumpanya sa tunay sektor ng ari-arian.

Ang lahat ng ito ay bahagi ng plano ng Fed

Sa US, nilinaw ng Federal Reserve (Fed) na ang paglaban sa inflation ang pangunahing priyoridad nito. Upang makamit ang gawaing ito, ang pamumuhunan sa mga bahagi ng merkado ng real estate ng bansa ay kailangang ihinto. Hindi lamang dahil direktang nakakaimpluwensya ang mas mababang mga gastos sa pabahay kung paano kinakalkula ang inflation, ngunit dahil ito rin ay magpapalamig sa natitirang bahagi ng ekonomiya: ang pamumuhunan sa mga stock ng real estate ay hindi lamang ang pinakamalaking uri ng asset sa mundo. mundo, ngunit mayroon ding direktang epekto sa paglikha ng kredito.

Kaya, ang pamumuhunan sa mga stock ng real estate ay babagsak?

Malinaw na magdaragdag ng pababang presyon sa pamumuhunan ng equity sa real estate sa mga darating na buwan, lalo na sa mga rehiyon na nakaranas ng pinakamalaking pagmamalabis. Ngunit kahit na bumaba ang mga presyo, na hindi pa rin inaasahan ng karamihan sa mga mamumuhunan, ang pag-ulit ng 2008 na pag-crash ng pabahay ay malamang na hindi dahil sa tatlong katotohanan: (i) Napakakaunti pa rin ang mga tahanan na magagamit sa ngayon. Bagama't mas maraming bahay ang itinatayo, mas kaunti pa rin ang mga bahay kaysa sa mga bumibili, at iyon ay dapat maglagay ng sahig sa ilalim ng mga presyo, kahit na lumala ang damdamin. (ii) Ang merkado ng pabahay ay mas malusog kaysa noong 2008. Ang mga kondisyon sa pagpapahiram ay mas mahigpit, mas kaunting mga may-ari ng bahay ang may rate-sensitive variable na mga rate ng mortgage at ang kamakailang pagtaas ng mga presyo ay higit na nauugnay sa pagtaas ng demand sa panahon ng pandemya kaysa sa isang sandali ng puro haka-haka. Sa madaling salita, hindi, malamang na hindi tayo makakita ng pagbagsak tulad ng nakita natin noong global financial crisis. (iii) Sa istruktura, nananatiling malakas ang pangangailangan sa pabahay. Mas maraming millennial ang nasa kanilang mga pangunahing taon ng pagbili ng bahay, at ang mga permanenteng pagbabago sa mga kondisyon sa pagtatrabaho, tulad ng mga hybrid na trabaho, ay naging positibo para sa mga presyo. Higit pa rito, ang pamumuhunan sa real estate market shares ay isang napakahusay na hedge laban sa inflation, at iyon ay isang bagay na hindi napakadaling mahanap. Kung hindi iyon sapat upang kumbinsihin ang mga potensyal na mamimili na bumili, malamang na sapat na ito upang pigilan ang ilang kasalukuyang may-ari mula sa pagbebenta.

Kaya, saan patungo ang pamumuhunan sa mga bahagi ng mga kumpanya sa sektor ng real estate?吝​

Ang pinaka-malamang na senaryo para sa mga pandaigdigang merkado ng real estate ay ang mga presyo ay tumitigil, o kahit na bumababa, sa mga darating na buwan. Ngunit ang mabubuting mamumuhunan (tulad namin) ay hindi lamang tumitingin sa pinaka-malamang na senaryo, tinitingnan din namin ang mga hindi malamang. At kung ang mga nakaraang krisis ay nagturo sa atin ng anuman, ito ay ang mga ugnayan sa pagitan ng merkado ng real estate, ng ekonomiya at mga pamilihan sa pananalapi ay hindi palaging maliwanag. Pagkatapos ng lahat, ilang mga tao ang umaasa sa mga securities na naka-mortgage-backed na magdudulot ng labis na kalituhan sa panahon ng pandaigdigang krisis sa pananalapi. Sa ngayon, ang mga bagong manlalaro tulad ng mga institutional na mamumuhunan ay maaaring ang mahinang link dahil mahirap malaman kung magkano talaga ang kanilang hiniram at kung gaano sila kalalim na kasangkot sa pamumuhunan sa mga stock ng real estate. Kaya't kung nag-iisip ka kung magandang panahon na ba para mag-invest ng maraming oras sa real estate, o kahit na magandang panahon na para bilhin ang iyong pinapangarap na bahay, ang aming sagot ay nananatiling pareho; Hindi. Ang kasalukuyang downside ay na namin ang panganib ng higit pa sa offsetting aming mga potensyal na mga pakinabang, kaya pinakamahusay na maghintay. Maaari tayong gumawa ng pamumuhunan sa mga bahagi ng mga kumpanya sa sektor ng real estate sa pamamagitan ng pagbebenta ng maikli sa pamamagitan ng kabaligtaran na ETF tulad ng ProShares Maikling Real Estate (REK) o mga short selling na bangko tulad ng Commonwealth Bank ng Australia (CBA), Westpac (WBC), National Australia Bank (NAB) at Australia at New Zealand Banking Group (ANZ).

Ang pinakamahusay na diskarte ay nananatiling manatili sa gilid at maging handa na mag-shoot kung may magandang pagkakataon. Hindi eksakto ang kaguluhan ng "Big Short," alam namin. Ngunit tulad ng sinabi ng yumaong alamat ng negosyo na si Jesse Livermore: